走过182天，2018年已经行完半程，迎来成绩检验的关键时刻。在这半年的时间里，房地产市场风险与机会并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。
TOP50门槛增高45%，跑马圈地中加速阶梯分化
走过182天，2018年已经行完半程，迎来成绩检验的关键时刻。在这半年的时间里，房地产市场风险与机会并存，限售、限价、融资收紧，但房企的规模化热情还在。
从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”来看，上半年各阶梯门槛值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力扩大自己的销售规模。
具体而言，2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的门槛值分别为2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02亿元，时隔一年上述门槛值均进一步提升。其中，同比增长速度最大的主要为TOP5、TOP20、TOP50，同比增速达到40%以上。
来源：观点指数
当中尤以TOP50门槛的同比增长速度最为引人注目，达到近60%，位列所有阶梯之最。这也说明，行业分化正在加剧，小型房企的竞争更为残酷，稍不留神就会成为被洗牌一方。
细分到每个月，各个TOP阶梯的单月销售情况不尽相同，其中1月、2月和4月表现不甚理想，环比增速基本为负数，其余的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。这主要受到春节以及房企积极去化，加快现金回流等因素的影响。
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从每个层级来观察，除2月外，TOP5房企在过去6个月中基本保持环比正增长，其中增长速度最快的是在3月，增长速度为27.62%；其次，在所有阶梯房企中，环比增长速度最大的出现在3月，被TOP50房企夺得，同比增速超过50%。同样可以注意到的是，2018年5月，在其他阶梯房企均表现平平时，TOP50后房企逆市上扬，录得33.83%的优异增长表现。
在这股行业分化浪潮中，虽然小房企奋力拼搏，但是从榜单数据来看，房地产行业集中化程度在进一步加深，大中型房企的规模逐日递增。
回到行业整体销售缓慢上行甚至滞涨的现实，小房企的市场份额正在被更大房企抢夺或者瓜分。可以预见的是，2018年TOP100榜各阶梯的门槛会进一步提升，TOP50或者上升至500亿元，而所占份额也将大幅度上涨。
目标完成超30%，年内房企或扩围至28家
2018年伊始，就有不少房企设立全年销售目标，从上半年的完成情况来看，虽然面临很多困难，但是从完成比率来看，今年将是不少企业超常发挥的一年。
观点指数随机抽取的31家样本企业中，目标完成率最大的来自三盛，超过70%。若按照其2017年下半年销售占全年57.86%的比重保守计算，该房企年内销售额将达到602.97亿元，超过350亿元年度目标近252.97亿元。
在上述房企中，超过12家房企的目标完成率达到50%以上，目标完成率处于40%-50%之间的房企数量最多，达到15家，占比接近50%；目标完成率低于30%的房企数量为零。需要注意的是，上半年俊发集团完成218.39亿元。
2018年1月11日，俊发招揽原阳光城总裁张海民加盟，重启新节奏。相比2013年的千亿目标，如今俊发更加稳健。按照这样的速度，或许将超额完成“2019年地产板块销售额500亿元”的销售目标。
需要注意的是，从销售榜单来看，上半年合约销售超过400亿元的房企达到32家，按照往年的经验，这些都是年内冲击千亿房企的种子选手。对比2017年达标千亿的17家房企来看，今年“千亿阵营”将进一步扩围，同比增长88.23%。
按照这样的速度，或许可以期待一下，2019年实现合约销售1000亿元的房企将超过60家，在TOP100榜单中占比超过一半。
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从TOP20房企来看，也诞生了上半年的种子选手。以中国金茂为例，2017年末销售规模在行业中排名31位，经过半年上升17位，位列14。
2018年上半年，中国金茂合约销售金额为717.62亿元，同比增长接近200%。在今年3月的业绩会上，中国金茂首席执行官李从瑞曾透露，2018年签约目标将由原来每年销售增长保持30%，提速到“未来三年保持50%的复合增长率”，2018年正式冲击“千亿阵营”，并表示2020年要实现2000亿元的目标。
土地购置增速由负转正，三四线城市受追捧
国家统计局公布的数据中，2018年1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7742万平方米，同比增长2.1%，1-4月份为下降2.1%；土地成交价款3522亿元，增长16.0%，增速提高2.4个百分点。
放长到近26个月来看，2017年房企的土地购置情绪高涨，土地购置面积每月累计增长均为正数，其中2017年1-11月累计增速为16.3%，土地购置面积为22158.24万平方米，达到近两年新高。
来源：国家统计局、观点指数整理
进入2018年，在去杠杆的金融现实下，监管部门出台一系列政策，管控房企融资，控制债务规模，而房企最为倚重的银行贷款也开始收紧。
不少银行对借款的房企设定两条基准线，一个是坚决不碰长周期项目，而且对于房企拿地的楼板价较高的，测算有风险也避而远之；另外豪宅项目的开发贷坚决不碰。有业内人士透露，甚至设立更高门槛的银行也不在少数，“过去是只对100强房企放贷，现在他们给企业放款的时候会看行业前三十名”。
再加上2017年房企集中抢占土地资源，也在一定程度上推高了土地价格。虽然过去一年中，政府出台了限地价政策，在一定程度上延缓地价上涨态势，但是对比过去，土地价格不可谓之“便宜”。
上述种种因素，都让上半年房企的土地购置渐趋理性。不过需要注意的是，2018年1-5月土地购置面积增速累计增速由1-4月份的-2.1%转正，达到年内新高，为2.1%。在一二线土地成交“限制”增多的大环境下，三四线城市的土地成交量持续走高，也直接扭转了这一波的土地购置增速。
不过，即使三四线热度持续，但是一二线城市土地市场依旧是房企的首选。
来源：国家统计局、观点指数整理
另外，国家统计局数据显示，2018年1-5月房地产开发企业房屋施工面积684991万平方米，同比增长2.0%，增速比1-4月份提高0.4个百分点。其中，住宅施工面积469770万平方米，增长2.5%。房屋新开工面积72190万平方米，增长10.8%，增速提高3.5个百分点。
从近26个月的单月数据来看，2018年上半年房地产新开工施工面积波动上涨，其中2018年1-2月、3月、4月以及5月的单月同比增速分别为2.95%、17.79%、2.9%和20.5%，累计增速则为2.9%、9.7%、7.3%和10.8%。
被掐住的资金“咽喉”，快周转置换腾挪空间
不管是拿地渐趋理性还是加速开工，其实都绕不开房企目前面临的融资困境。
在中国人民银行6月12日公布的最新数据中，5月份社会融资规模增量为7608亿元，比上年同期少3023亿元，对比4月社会融资规模15604.75亿元则腰斩。其中，委托贷款、信托贷款和未贴现的银行承兑汇票等均全线缩水。
更早之前，房企最为倚重的银行贷款也开始被一堵再堵。
6月20日，审计署接连几份审计报告也对“四证不全”问题加大审计力度，让银行信贷机构在面对房地产融资问题时更加审慎。同时，也释放另一个信号，即未来银行表外资产流向房地产，将受到更加严厉的监控和打击。
这样的现实，也让开发企业不得不加快周转速度，以回笼现金流。
来源：国家统计局、观点指数整理
统计数据显示，2018年1-5月，房企到位资金再次回升，达到62003亿元，同比增长5.1%，创下今年以来的新高，单月增速则达到17.4%。需要关注的是，所有到位资金中定金及预收款超越国内贷款的比重，在占比最大，达到32.45%。同时，增长速度亦是最快的，达到12.7%。
来源：观点指数
从“观点指数·2018年上半年中国房地产企业销售金额TOP100”也可以看到，资金链承压的现实下，房企去化意愿强烈，加速销货，实现现金回流。上述销售20强中，上半年同比增速在50%-100%之间的达到35%，增长率位于10%-30%的房企最多，达到25%。
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